(为维护企业的商业经营安全，本招商策划方案均隐去企业项目名称，

  并以穿插式节选的方式展示、方案版权归企业所有）

安徽省xx市家居广场招商策划方案

目       录

一  、项目介绍…………………………………………

二、 市场调查…………………………………………

三、 产品定位………………………………………….

四、 SWOT分析……………………………………….

五、卖点分析……………………………………………

六　、第一期租金测算…………………………………

七、第二期租金价格表制定的原则与建议…………..

八、 市场招商目标客户定位…………………………..

九、二期业态划分建议与楼号的建议………………….

十、招商项目组织架构…………………………………

十一、管理体系………………………………………..

十二、项目销售…………………………………………

十三、项目售后管理……………………………………

（节选）

二  市场调查

为项目二期做好更精确的定位，初步调查xx主要建材城的租金价格如下：

项目名称	位置	业态	租金	备注
皖东装饰城	天康大道（南） 平安南路（东）	陶瓷 灯具 板材 油漆 橱柜 门业	20元∕㎡∕月 （一年15000元）	三年一签合同 (共32户商户)
天康装饰城	天康大道（北） 与平安南路交口 天宝路两边	陶瓷 板材 墙艺 油漆 门业 五金	40元∕㎡∕月（东） 32元∕㎡∕月（西）	一年一签合同 （40户商户）
天长装饰城	石梁西路 房产交易中心旁	业态相对齐全	9.8至15元∕㎡∕月（一层 二层价格相差小）	物业费1800一年（80户商家）
广厦装饰城	天康大道（北） 炳辉中学旁	家私，家具城         （双虎、红苹果 ）	路口42元∕㎡∕月 一层28元∕㎡∕月 二层25元∕㎡∕月	家居品牌多 单一品牌面积需求大（13户商家）
物资装饰局	建设西路与二凤路交口	电动车 摩托车业	41元∕㎡∕月至 95元∕㎡∕月	电动车专卖街 （10户商家）

广厦家具城：沿街一年一涨价，40㎡ 一年12000元  平均25元／㎡／月

            门口位置是90㎡  一年40000元       平均37元／㎡／月

            内部一层：28元／㎡／月    二层25元／㎡／月  没有物业管理费用，水电可优惠；

天长装饰城：楼上与楼下价格相差很小，二层160㎡一年19000元  物业费用1800元，今年160㎡租金要涨到20000以上。 沿街的位置：25元／㎡／月;

天康装饰城: 路东边沿街  49.9元／㎡／月  一年22000元

            路西边沿街  30元／㎡／月  90㎡一年28000元

皖东装饰城: 三年一签合同  60㎡平均一年15000元 

主要建材市场的优劣势比较：

项目名称	优 势	存在不足	市场类型	发展前景
皖 东	1 广告效果好 2 门脸清晰 3 产品价格实惠 4 物流便捷	1经营没保障  租金续涨严重 2 结构不合理	沿街底商型	受地理位置限制
天 康
天长装饰城	1 老市场认知高 2 业态齐全 3 广厦特色经营 4 租金低	1 配套设施滞后   门脸拥挤 2 老城区交通拥挤。	市场型	扼守老城区 交通 仓储 受困
广厦装饰城
天润城一期	1 规模大 2 一站式购齐 3 位置优越 4 管理优势	1 统一广告力度小 2 管理优势没有   充分发挥	专业建材市场	专业市场，应 充分发挥统一广告、统一管理的优势。

五、卖点分析

规模超大：总建筑面积２０万平方米，xx规模最大的家居建材市场；（主题诉求）

业态齐全：一楼品牌家装（陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金）。

二楼家居展销（木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工艺品、家装饰品）

三楼生活体验馆（欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办公家具）

四楼到六楼（商务酒店、KTV休闲商务、健身中心、沐浴、休息、游戏电玩）

停车便捷：10000平方米大容量地下停车场，市场交通组织极为便捷，设计跛具前瞻性；

专业运营：市场化运营商业化管理，统一运营、统一包装、统一招商、统一管理，由专业运营管理公司担纲运营管理，彻实维护投资者利益。

政策优势：（待定）1 政府政策优惠：

                 2 市场政策优惠：

七 二期租金价格表制定的原则与建议:

二期招商客户不仅仅需要发展商对远景所进行的承诺实现，更看重眼前实实在在的利益，即：

我们来xx城有没有生意？

能不能赚到钱？

因此二期必须具有实实在在的利益吸引。在做主题推广方案的时候，要从租客最终做生意的角度出发，以租客的现实需要为前提条件，以租客的消费心理为价值取向，通过对比一期的成功经验，不妨站在商户与投资客户的角度我认为二期我们要解决的问题.

第一、如何经营市场，赢得更多的人气，把市场能够真正盘活；

第二、盘活的方向与动作他们要看到并了解；

第三、如何让物业的价值得以提升（意识引导 价格引导）；

第四、如何树立项目市场在当地的霸主地位；（非常重要）

第五、如何充分发挥统一广告与统一管理上的优势，解决经营户的实际问题，达到永续往市的目的；

 租金的制定原则：

1 最理性租金—— 市场比较法定租金

可以通过对比市场租金分析，来确定最理想的租金，“可比”的租金包括（规模、经营业态的差异、市场周边的租金位置）

2 按照行业的投资回报规律来定租金：

成熟的建材市场租金与售价的比例8%为最符合。

3 分区制定价格

在市场内，根据路段人气来客的量定政策，在天润城家居广场靠近平安南路的临街价格可以高定，这点一期的定价基本符合这一条；40元／㎡／月×12月×12年（回报年限）=5760元，在内场可以按照分区定价。

综合以上定价规律：建议租金按收取系数收取：

位置月租金   第一年收取系数（7%）      第二年收取系数（8%）      第三年收取系数（9%）

1号家居馆一层   50元／㎡／月     28元／㎡／月     32元／㎡／月     40元／㎡／月

市场一层  45元／㎡／月     28元／㎡／月     32元／㎡／月     36元／㎡／月

市场二层  25元／㎡／月     18元／㎡／月     20元／㎡／月     23元／㎡／月

市场三层  21元／㎡／月     15元／㎡／月     17元／㎡／月     19元／㎡／月

市场四层  16元／㎡／月     12元／㎡／月     13元／㎡／月     15元／㎡／月

五层至六层   15元／㎡／月     11元／㎡／月     12元／㎡／月     14元／㎡／月

在选定招商目标客户之前：根据品牌、租赁面积、租赁位置适当优惠或者加价。大的品牌进驻，根据实际情况单独申请。

八  市场招商目标客户定位

市场经营成功与否除去市场外在条件，最关键的内在因素在于商户的经营能力，它建立在商户实力、经营成本基础之上。本项目的市场目标定位，决定了市场的客户群体定位。通过对周边临街商铺的调查和分析，依据具体情况，预计项目招商的客户群主要来自于以下区域：

1  按照区域做招商目标客户定位分以下四个类别：

A     xx市市区经营的商家，包括天康、皖东、外贸、广厦 四个装饰城；

项目的招商必须以本地为主体，皖东装饰城（简称皖东）与天康装饰城（简称天康）将是本项目的重点招商目标客户。皖东以价格低廉与租金便宜赢得很多消费者的注意，在建材产品的档次与公司规模上偏小，整个皖东只有21家商户，只要能鼓励几户稍有影响力的商家，很多的商户会动摇。劣势就是皖东租金是三年已签订合同，而且租金是xx最低的达到15元∕㎡∕月。

天康48㎡的商铺租金是22000元∕年，租金的价格也在不停的涨价，调查当中有两户商家就是今年新签的合同，优胜劣汰，不断有商家撤离天康装饰城。

B    天润城一期商户

天润城在三年的返租当中，有的品牌经不起行业的竞争被淘汰掉，而有的品牌需要有更大的经营面积来扩充品牌实力，一期的商户当中有不少优秀的品牌急需寻找新的经营面积。

C   xx周边乡镇的建材经营户；

乡镇的建材经营户为了寻求更多的市场机会，急需向更大的地域聚齐，周边乡镇的一些主要的建材经营户

D  一线城市回乡的经营户以及 新的行业创业者；

2   根据品牌做招商目标定位：（特别强调天润城一期没有的品牌）

一般县级城市或者县级市城市常见的十大品牌：

中国十大建材超市品牌

1 百安居B&Q (建材超市行业第一品牌)

2 东方家园建材超市 (建材超市行业知名品牌)

3 好美家建材超市 (建材超市行业知名品牌)

4 家福特建材超市 (建材超市行业知名品牌)

5 家世界家居建材超市 (建材超市行业知名品牌)

6 新家园建材超市 (建材超市行业知名品牌)

7 华美乐建材超市 (建材超市行业知名品牌)

8 靓家居建材连锁超市 (建材超市行业知名品牌)

9 喜盈门建材超市 (建材超市行业知名品牌)

10 世纪中心家居广场 (建材超市行业知名品牌)

中国十大油漆品牌

1 华润油漆 (驰名商标,中国名牌,国家免检) 广东华润涂料有限公司

2 立邦油漆 (中国驰名商标,国家免检产品) 廊坊立邦涂料有限公司

3 多乐士油漆 (世界品牌) 卜内门太古漆油有限公司

4 紫荆花油漆 (中国名牌) 深圳大中化工有限公司

5 大宝油漆 (知名畅想品牌) 东莞大宝化工制品有限公司

6 嘉宝莉油漆 (中国名牌) 广东嘉宝莉化工有限公司

7 三棵树 (中国名牌,国家免检产品) 莆田市三江化学工业有限公司

8 灯塔油漆 (中国驰名商标) 天津灯塔颜料有限责任公司

9 大象 (中国名牌,国家免检产品) 江苏大象东亚制漆有限公司

10 美涂士 (国家免检产品) 顺德市美涂士涂料实业有限公司

中国十大名牌木地板

1 圣象地板 (中国驰名商标，中国名牌) 圣象集团

2 盈彬大自然 (中国名牌，国家免检产品) 佛山盈彬木业有限公司

3 德尔地板 (中国名牌，国家免检产品) 德尔集团苏州地板有限公司

4 升达 (中国驰名商标，中国名牌) 四川升达林产工业集团

5 菲林格尔 (中国名牌) 菲林格尔木业

6 莱茵阳光 (国家免检产品) 柯诺（北京）地板

7 安信地板 (木地板行业领导品牌) 上海安信企业

8 瑞嘉地板 (知名畅销品牌) 北京瑞嘉欧亚木业

9 福人地板 (中国驰名商标，国家免检产品) 福建福人木业

10 吉象地板 (国家免检产品) 湖北吉象

中国十大名牌瓷砖

1 诺贝尔瓷砖 (知名畅销影响力品牌) 杭州诺贝尔集团

2 马可波罗瓷砖 (中国名牌，国家免检产品) 广东唯美陶瓷有限公司

3 冠军瓷砖 (台湾业界第一品牌) 信益陶瓷(中国)有限公司

4 东鹏瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东东鹏陶瓷股份有限公司

5 蒙娜丽莎瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东蒙娜丽莎陶瓷有限公司

6 罗马瓷砖 (知名畅销品牌) 罗马瓷砖有限公司

7 萨米特瓷砖 (中国驰名商标) 广东新明珠陶瓷集团

8 亚细亚瓷砖 (中国名牌) 上海福祥陶瓷有限公司

9 鹰牌瓷砖 (中国名牌) 佛山石湾鹰牌陶瓷有限公司

10 金舵瓷砖 (中国名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司

中国十大家具品牌

1 曲美家具 (中国驰名商标,中国名牌)

2 红苹果家具 (中国名牌,国家免检产品)

3 宜家家具 (世界品牌)

4 华日家具 (中国驰名商标,中国名牌)

5 全友家具 (中国名牌,国家免检产品)

6 天坛家具 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品)

7 月星家具 (中国名牌)

8 华丰家具 (中国驰名商标,中国名牌)

9 双叶家具 (中国名牌)

10 富之岛家具 (中国名牌,国家免检产品

十大卫浴品牌

1科勒卫浴

2 TOTO卫浴

3 和成 HCG卫浴

4 箭牌卫浴

5 恒洁卫浴

6 海鸥卫浴

7 英皇卫浴           

8 阿波罗卫浴

9 美标卫浴

10 鹰牌卫浴

十大灯具品牌

1 飞利浦灯具

2 欧普灯具

3 雷士灯具

4 松下灯具

5 亚明灯具

6 TCL灯具

7 阳光灯具 

8 电工灯具

9 红联灯具

10 三雄•极光灯具

十大木门品牌

1 冠牛木门

2 TATA木门

3 润成创展木门

4 伯艺木门

5 楷模木门

6 博洛尼内门系统

7 霍尔茨木门

8 一统木门

9 龙鹏卓尔木门

10 奥特木门(略、、、、、、)